torsdag 23 januari 2014

Har vi en svensk bostadsbubbla? Del 1 Bostadspriser vs inflation

Har vi en svensk bostadsbubbla? Del 1 Bostadspriser vs inflation



De svenska bostadspriserna har stigit kraftigt under de senaste tio
åren. I en artikelserie om bostadsmarknaden tar vi reda på om den
svenska bostadsmarknaden är en bubbla. I dagens artikel tittar vi på
bostadsprisernas utveckling jämfört med inflationen. Indikerar den en
svensk bostadsbubbla?
Tillgångspriser som aktier, konst, råvaror och bostäder tenderar över tid att stiga.
Det beror på den ökade penningmängden i samhället och effekten av
denna, benämnd inflation. Prisutvecklingen på tillgångar följer den
långa inflationstrenden. Vissa tillgångar tenderar att öka i pris
snabbare än inflationen och andra följer över tid inflationen ganska
väl. Bostäder är en tillgång som historiskt har utvecklats i takt med
inflationen. Det har sin logiska förklaring i att bostäder är en passiv
tillgång som speglar köpkraften i samhället.


I grafen nedan som visar svenska bostadspriser i jämförelse med
inflationen, ser vi tydligt att inflationen leder till stigande
bostadspriser över tid. Under andra halvan av 1990-talet började dock
bostadspriserna stiga betydligt snabbare än inflationen. Varför har de
gjort det och är det bevis nog för att vi har en bostadsbubbla?


Svenska bostadspriser jämfört med inflationen sedan 1981





Källa:SCB
Här kan vi se en graf från USA
som sträcker sig från slutet av 1800-talet till pristoppen före
finanskrisen. Vi kan se att bostadspriserna historiskt har följt
inflationen väl. Under 1990-talet började dock bostadspriserna dra iväg
ifrån inflationstrenden och det ledde till slut till en bostadsbubbla
som sprack och utlöste finanskrisen för sex år sedan.






Källa: Steve Keen's Debtwatch

 Att de svenska priserna har stigit snabbare än inflationen
under de senaste 20 åren kan vara ett tecken på en svensk
bostadsbubbla. Det kan dock finnas många orsaker till att bostadspriser
stiger snabbare än inflation.





När man gör en jämförelse med inflationen är det viktigt att man
väljer rätt startdatum, annars kan slutsatsen bli fel. Därför är det bra
att jämföra med flera historiska tidpunkter. Blickar vi tillbaka både
10, 20 eller 30 i tiden, kommer vi dock fram till samma slutsats.
Bostadspriserna har stigit betydligt snabbare än inflationen.




Om vi blickar tillbaka till just mitten av 1990-talet
när de svenska bostadspriserna började frikopplas från inflationen, kan
vi minnas att den svenska ekonomin och därmed även den svenska
bostadsmarknaden precis hade gått igenom ett stålbad. De svenska
bostadspriserna var med all sannolikhet undervärderade. Dessutom hade
Sverige några år tidigare lämnat den fasta växelkursen med de
ränterisker den medförde. Samtidigt infördes ett inflationsmål och den
generella inflationsnivån i världen befann sig i en nedåtgående trend.




Slutsatsen är att förutsättningarna för bostadsmarknaden har förändrats
avsevärt sedan mitten av 1990-talet. Och dessutom var mitten av
1990-talet en ofördelaktig startpunkt för en jämförelse av svenska
bostadspriser kontra inflationen. En snabbare prisutveckling på
bostadsmarknaden än inflationstakten sedan den tidsperioden ter sig som
fullt logisk.




Däremot är det mindre sannolikt att bostadspriserna skulle ha varit kraftigt undervärderade för både 10 och 30 år sedan
vilket man skulle behöva hävda för att avfärda risken för en
bostadsbubbla vid en enkel jämförelse mellan prisutvecklingen och
inflationen.




Innan man mot bakgrund av den snabba prisuppgången drar slutsatsen att vi har en bostadsbubbla,
behöver man fråga sig om inflationen har tappat betydelse tack vare
globaliseringen? Även om det möjligen är en farlig rationalisering så är
den inte helt orelevant. Tack vare globaliseringen har förmögenheterna
ökat på ett sätt som inte fullt ut speglas av utvecklingen i inhemsk
ekonomi. Det syns inte minst på aktiekurserna.



Visserligen kan man inte
jämföra snabbrörliga globala företag med lokalt bosatta privatpersoner
(köpare/ägare av bostadsfastigheter) då det fortfarande rör sig om
globala kontra lokala kassaflöden men effekten finns där indirekt. Ökade
förmögenheter på sparkonton och depåer som inte omsätts i
konsumtionsvaror fångas inte upp av inflationsstatistiken.




Lägre finansieringskostnader till följd av globalisering, förändrat
valutasystem, lägre finansieringsrisk i kombination med stigande
reallöner och en generell bostadsbrist på större orter (som har drivit
prisutvecklingen) kan förklara åtminstone en del av den snabbare
prisökningstakten på bostäder kontra inflation.




Man kan även ifrågasätta varukorgens sammansättning
(som ligger till grund för inflationsberäkningen). I konsumentprisindex
(KPI) ingår inte bostadspriser, däremot hyror. Dessutom ingår räntor i
KPI. Under perioden då bostadspriserna har stigit kraftigt har det till
viss del inträffat på grund av de fallande räntorna. Moteffekten i form
av de stigande bostadspriserna har däremot inte vägt upp inflationen på
uppsidan. Då hyrorna följer inflationen, kan man argumentera för att vi
har sett för små hyreshöjningar under en längre tidsperiod.




Prisutveckling i förhållande till inflation ger en indikation om priserna kan vara höga eller låga.
Men den säger långt ifrån allt. Genom att jämföra bostadsprisernas
utveckling med inflationen sedan en viss startpunkt kan man dra
felaktiga slutsatser om man väljer fel tidpunkt. Vi kan dock välja att
jämföra med 10, 20 eller 30 år tillbaka i tiden och kommer ändå fram
till samma slutsats. Bostadspriserna har gått upp betydligt snabbare än
inflationen och de senaste 10 årens prisutveckling avviker mer ifrån
inflationsutvecklingen än den tidigare brukade göra.




Inflationen som jämförelsemått har delvis tappat i betydelse
tack vare globaliseringen men det är ändå ett relevant jämförelsemått.
Det kan även finnas andra skäl till att bostadspriserna utvecklas i en
annan takt än inflationen. Det kan det även ha gjort vid tidigare
tillfällen i historien men stora avvikelser i prisutvecklingen jämfört
med inflationen har tenderat att korrigeras genom avvikelser i motsatt
riktning. Inte på kort och medellång sikt men väl på längre sikt och då
på grund av faktorer som i förväg inte är kända. Även om det t.ex. i
dagsläget ter sig som osannolikt med de höga räntor som fanns med i
kalkylerna för 20 år sedan, vet vi att ekonomin är cyklisk. Man ska akta
sig för att i en cyklisk värld avfärda jämförelsemått som historiskt
har fungerat väl.




Slutsatsen vi kan dra ifrån jämförelsen med inflationsutvecklingen
är att den som köper en bostad idag betalar sannolikt fullpris eller
mer för att äga eget boende. Prisutvecklingen jämfört med inflationen är
en stark varningssignal som åtminstone indikerar höga prisnivåer och
potentiellt varnar för en bubbla. Om prisutveckling kontra inflation
hade varit det enda relevanta analysmåttet, hade vi mer eller mindre
kunnat fastställa en bostadsbubbla på den svenska marknaden.




Vi kan dock reservera oss något mot inflationen som ett
jämförelsemått på grund av globaliseringseffekten även om den är
svårvärderad. Dessutom har det inträffat vissa strukturella förändringar
på kapitalmarknaden som i viss mån har kunnat motivera den relativt
snabba prisuppgången. Häri ligger dock den cykliska faran. Historien
visar att det är kostsamt att tänka att det är annorlunda den här
gången.




Prisutveckling kontra inflation är en stark varningssignal.
Det finns dock andra faktorer som väger tungt. Vi granskar dessa och
ger dig svaret. Håll utkik efter nästa del i artikelserien om den
svenska "bostadsbubblan"!

Inga kommentarer:

Skicka en kommentar